Потребителски вход

Запомни ме | Регистрация
Постинг
05.07.2011 10:21 - Собствено жилище - да купя или да не купя сега?
Автор: vasmer Категория: Бизнес   
Прочетен: 5357 Коментари: 9 Гласове:
6


Постингът е бил сред най-популярни в категория в Blog.bg

Признавам, че пиша по тема, която ми е слабост. Преди две години пространно обясних защо в онзи момент не трябваше дори да се помисля за покупка на собствено жилище. Ако се интересувате, можете да видите писанията ми в предишния ми блог тук и тук. Мисля, че времето показа, че съм прав image

А сега, на темата. Струва ли си да се купва собствено жилище точно сега, точно в този момент? За тези, които не искат да четат повече, ще трябва да ги разочаровам, като кажа, че за разлика от преди две години, този път няма бърз отговор. Ситуацията е доста по-усложнена и изисква малко повече пресмятане и анализ.

imageПървото, което искам да кажа е, че ако си мислите да купувате имот като инвестиция, просто забравете тази идея. В това отношение съм твърд песимист. В близките няколко години цените или ще падат надолу или ще останат същите (независимо от някои скорошни индикации за нарастване). Поне до момента, в който не се ликвидират всички последствия от икономическата криза, ситуацията с недвижимите имоти в България ще бъде доста плачевна, независимо от платените напъни на брокерите. След като този период премине, ще има поне година-две все още страх на пазара, който ще задържа цените. Чак след това пазарът ще започне да работи нормално.

В този момент ще започнем да влизаме в другата спирала - демографският срив. Не знам колко от вас са гледали едни прелюбопитни криви на НОИ свръзани с пенсионното осигуряване. Те показват едно рязко намаляване на общата сума пари изплащана за пенсии след 2027 година. Това означава практически, че 15 години преди това ще започнем да произвеждаме огромно количество пенсионери, които базирайки се на средната продължителност на живота в България ще запонат да си отиват след 2027 година. От там нататък прогнозните графики са все надолу. Мисля че всеки може да сметне кога настъпва момента 15 години преди 2027 година image

Това на практика означава, че не бива да се разчита на български купувачи за продажба на инвестиционно жилище. Може да се мисли за чужденци ... но това е риск, който всеки трябва сам да прецени.

Що се отнася до покупката на жилище за живеене, ситуацията и там е малко противоречива. На първо място са лихвите в банките. Убийствени са, да не кажа безсмислени. Нещо повече, през месец май, за първи път от няколко месеца насам, те пак се вдигат. Лично за мен ГПР за жилищен кредит доближаващ се до 10% с 90% финансиране на имота е меко казано смешен. Търсят се явни баламурници .. и явно се намират. Това е доживотно заробване и ако хората не са го разбрали, жалко за тях.

Всеки трябва да си направи много хубава сметка - с какви пари разполага, какви са му доходите, до колко може да разчита на тях и т.н. преди да си помисли за заем. Моето лично мнение е, че може да се мисли закупуване на жилище ако разполагате с 80% от парите, вземете заем от 20% за остатъка, вземете още 10% от стойността за довършителни ремонти и ви останат към 10 000 лева за черни дни. Ако отговаряте на тези условия, можете да обмисляте подобна стъпка. Но само при стабилни доходи. За мен това е формулата. При всички останали поожения, просто си живейте под наем. 

Всички анализатори са на едно мнение - покупката на собствено жилище става изгодна в момента,  в който наема стане по-висок от вноската за жилището, в което живеете. Е, този момент в България поне в близките години няма да настъпи. В момента средно наема е около 50% от вноската за жилището. Една груба сметка показва че можете да живеете под наем и да спестявате 50% за бъдеща покупка. 

И тъй като вече съм писал подобни статии, знам каква полемика ще се развихри - за това, че нямаш собствен дом, че могат да те изгонят и т.н. Ще ви кажа така - ако не можете да си позволите достатъчно пари да намерите нормални наемни условия, защо си мислите, че можете да можете да издържите на банковото бреме в следващите 20 години да плащате два пъти повече пари за собствено жилище? Не се заяждам, въпросът за личните доходи си личен за всеки и за съжаление, доходите в България са прекалено ниски. Именно поради тази причина, да не се пилеят и без трудно изкараните пари, искам да обърна внимание на факта, че с жилището не трябва да се експериментира - това трябва да е сигурна инвестиция.

imageЗа съжаление, в България това е жонглиране от най-висш порядък. Купуват се маломерни двустайни кокетни апартаментчета, които се изплащат по над 20 годни, тесни са за отглеждането на деца (а са купени именно защото на децата трябва да се осигури дом), децата не се водят никъде, защото се изплащат вноските за апаратамента и т.н. Родителите са практически заробени. Ако мислите че това са празни приказки поговорете с някой познат брокер да ви обясни какъв е масовия купувач и защо например на пазара почти няма 3- и 4-стайни апартаменти. Защото хората нямат пари за тях и влизат директно в категрията която описвам. А защо се съгласяват на това, за мен винаги ще си остане загадка.

Няма да говоря за качеството на строителството, липсата на инфраструктура, междусъседските войни и липсата на регулация в блоковете и т.н. и т.н. Това е една друга тема, на която съм се спрял доста обстойно в старите си статии. За съжаление, нищо не се е променило в тази насока.

В момента знам, че ще има хора, които ще ми кажат че цените се качват. Да, наистина е така. За мое най-глямо учудване, цените леко вървят нагоре. Някой отново се опитва да надуе балона. Всичко зависи от това до колко хората са осъзнали, че социализма е свършил. Времената в които можеш да вземеш кредит за 20 години и да разчиташ, че ще можеш да го изплащаш, са в миналото. Живеем в пазарна икономика, а при нея във всеки един момент можеш да останеш без работа. Трябва да се отичта и този факт. Но ако хората не са го разбрали, цените ще продължат да се катерят.

Ако голяма част от хората мислеха като мен, ситуацията с имотния пазар щеше да е съвсем различна. Хората нямаше да купуват преди да имат събрани голямата част от парите. изсипвайки толкова пари за дадена покупва щяха да имат изисквания към строителите, които щат не щат щяха да строят качествено. Вместо това ситуацията е различна - инвеститорите залагат на огормното желание на бълаграина да има собствен дом на всяка цена. Е, в крайна сметка, не е луд този който яде баницата image

Какво да кажа в заключение? За момента е крайно неизгодно да се купува апартамент освен ако не влизате в категорията описана по-горе, при която имате поне 80% от парите. След година-две ще започне да излиза ново строителство и в зависимост от неговото качество и нагласата на пазара може да се мисли за подобна стъпка. Със сигурност пак ще пиша по темата когато ситуацията се промени. А до тогава, един безплатен съвет: твърди се, че инфлацията се покачава и ви изяжда парите. Това твърдение е вярно само в първата си част. Наистина реалната инфлация в края на годината ще бъде поне 40% (а статистиката ще отчете някъде 8%), НО ... ако заделените ви пари са за покупка на жилище, общата инфлация не ви интересува. Интересува ви пазара на недвижимите имоти. Това беше простичък пример за насаждането на мнение от медиите. Така че, опичайте си акъла image
 

Източник: www.balastra.com, публичен профил на vasmer, категория Личен блог

Ако желаете да създадете уникално местенце за събиране и споделяне на знание, регистриайте се тук! Стига вече социални мрежи! баластра-та е за лични неща!


Тагове:   имот,   жилище,   КУПУВАМ,


Гласувай:
6
0



Следващ постинг
Предишен постинг

1. proximus - Началото на тази година, се &quo...
05.07.2011 11:05
Началото на тази година, се "излъгахме" и купихме жилище, с гараж. В София, зад новостроящият се "България Мол". Жилището го взехме завършено до ключ и му трябваше само спалня и хладилник. Качеството на блока е доста прилично, изненадващо майсторите не са ползвали гипсокартон :-). Купихме го от англичани, за които е било инвестиционно и никой не беше живял в него. Сметките им обаче са излезли малко криви, понеже ни го продадоха с около 20% загуба.
С 40% наше участие, останалите от банката при 6,5% ГПР фиксирано за първите 5 години. Плана е да го изплатим за 8 години. В резултат се получава една доста тлъста месечна вноска, която обаче баща ми на този етап няма проблем да покрива сам. Идеята е че моята заплата, в случай че той стане безработен за някакъв период от време, може да поеме една голяма част от вноските по него.

Иначе и аз не разбирам хората които теглят едни луди заеми, за 20 години, на ръба на финансовите им възможности. Особено ако са неженени. Имам 2-ма колеги с ипотекирани жилища, но вече не живеещи в градовете където са закупени, даващи ги под наем и общо взето се чудят какво да ги правят. Защото дори и да не те товари твърде финансово, то си е една отговорност постоянно да се грижиш да имаш квартиранти, да го поддържаш, взимане-даване с банките, данъци и т.н.
цитирай
2. filipgeorgiev - Браво
05.07.2011 13:34
много обективна статия.
цитирай
3. vasmer - Въпросът е много сериозен
06.07.2011 09:26
И тъй като ме засяга лично гледам да съм постоянно в час. Ще ми се да има повече хора с моето мнение - така може би най-после сектора ще се изчисти от боклуците (еднодневни строители и инвеститори). Обаче си оставам скептик :)
цитирай
4. valsodar - Имам на 100% парите, но въпреки това ...
06.07.2011 18:06
Имам на 100% парите, но въпреки това не смятам да купувам сега - цените са минимум двойно над това, което си заслужават имотите да се даде за тях.
В крайна сметка, нали жилище му е нужно на човек, за да има къде да живее и да е защитен от неблагоприятните природни условия? За какво му е тогава да жертва целият си живот само в негово име? Просто манталтетът ни е твърде инертен и все още мнозина живеят със заблудата, че имотът е цел и приоритет номер едно в живота :)))
За мен, той е на далеч по-задно място, изпреварван от далеч по-смислени други, като възможности за развитие, свобода, мобилност, необремененост от дългове.
Пари лесно се взимат, но трудно се връщат - това вече мнозина последователи на идеята "Веднъж се живее!" вече го разбраха по трудният начин.
Да се надяваме, че техните грешки няма да се повтарят така грубо от наследниците им и все някога у нашият народ ще се възроди финансовата култура, изгубена по времето на социализма.
цитирай
5. vasmer - @valsodar,
06.07.2011 22:22
След такъв коментар какво да кажа освен ... Амин :)
Надявам се да има много хора, които разсъждават като теб!
цитирай
6. proximus - Ами то е много относително колко си ...
07.07.2011 01:33
Ами то е много относително колко си заслужава да дадеш за даден имот. За това го има и пазара, за да обобщи кой колко е готов да даде за конкретното жилище и район.
Аз още нямам за себе си логично обяснение защо човек печелещ 500евро/мес е готов да си заложи гъза си за да плати цена която би замислила западноевропеец с доход х10. Прав е valsodar, като намеква че за българина е напълно приемливо да даде половината си заплата за вноска за жилището, а с останалата половина да живее 20год. като скот и да псува живота. И точно ей такива субекти според мен издуват цените на жилищата.
Иначе е така... материалното не бива да е основна цел в живота, а просто следствие от успешното лично и професионално развитие на личността.
цитирай
7. анонимен - Alex
10.11.2011 16:36
Ако основната ти цел е да си купиш жилище и в крайна сметка около това се върти целият ти живот, значи си много зле и трябва да си направиш съответните изводи....:-)
цитирай
8. анонимен - диабетични храни
18.02.2012 09:25
Аз съм съгласна за демографския срив, но той докато настъпи, че да паднат цените...
цитирай
9. анонимен - Led
27.02.2012 11:41
Внимавайте с парите в банките!
В никакъв случай не казвам : Купувайте жилища
Много динамична финансова ситуация има в момента,пазете главниците си.
Правителството,също поглежда доста в депозитите на хората :(
Да не се лъжеме,никой от нас не знае действителното състояние на банковата система в Европа.
При един фалит на Гърция и една финансова истерия да не се получи загуба на активи,не разчитайте и на гаранционния фонд от много места се чува,че не е толкова пълен,колкото се опитват да го изкарат.
Не давам съвети за нищо,само бия камбаната,защото знам колко трудно се изкарват парите.
цитирай
Търсене

За този блог
Автор: vasmer
Категория: Бизнес
Прочетен: 555874
Постинги: 112
Коментари: 1439
Гласове: 1971
Спечели и ти от своя блог!